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      青島連發5條樓市新政 影響幾何需數字說話

      原標題:一條接一條 青島樓市迎新政“密”月

      6月3日,從零點開始,青島連發5條樓市新政,從調整限購區域、購房條件以及支持改善性住房需求三大方面,全面調整樓市政策,這也意味著,在完成階段性歷史使命后,執行了四年之久的青島“418樓市政策”正式謝幕。6月新發布樓市政策對青島房地產市場會產生怎樣的影響?業內普遍認為整體上會利好樓市,短期來看,對提振市場信心、刺激樓市消費以及市民心理預期都有積極作用;從長遠看,對樓市利好效果有多少,仍需時間以及市場的驗證。

      樓市三方面松綁

      6月青島新發布樓市政策共分三步走。

      一是調整住房限購區域范圍。住房限購區域由市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區(含高新區)調整為市南區、市北區、李滄區、嶗山區除王哥莊街道以外區域(以下簡稱“中心城區”),將黃島區、城陽區(含高新區)、嶗山區王哥莊街道調出限購區域。這一調整有利于中心城區需求外溢,緩解中心城區房價上漲壓力,同時緩解非限購區域房價下行壓力,保持和促進全市房價總體穩定。

      二是優化非本市戶籍居民家庭購房條件。為吸引外地居民特別是各類人才來青安居樂業,增強城市競爭力,同時繼續抑制投資炒房,非本市戶籍居民家庭在中心城區仍限購1套住房,但將購房條件由非本市戶籍居民家庭在中心城區無住房、且能夠提供從購房申請之日起前2年內在本市連續繳納12個月以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明,調整為非本市戶籍居民家庭在中心城區無住房、且能提供在本市繳納12個月以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。

      三是支持改善性住房需求。在中心城區范圍內,出售已有住房1套或多套后的居民家庭,可以在2年內再購買1套住房。這一舉措有利于中心城區的改善性需求不因限購而阻礙,滿足合理的“以小換大”“賣舊買新”等改善性住房需求。同時可以引導釋放二手房源,增加市場供給,剛性和改善性需求購房有了更多的選擇余地,成交幾率增加,市場活力將進一步增強。

      市場面臨諸多挑戰

      據記者調查了解,自去年下半年以來,樓市進入新一輪發展周期,市場整體壓力較大,房地產形勢并不樂觀,據銳理數據統計,今年1月1日-4月24日,青島新建商品住宅成交24097套,比去年同期下降36.5%,其中,新建商品住宅成交4231套,比去年同期下降56.7%。今年5月份,在公積金新政、房貸利率下調等新政策刺激之下,市場環比有增幅,但同比去年依然下滑,據青島網上房地產數據統計顯示,5月份青島新房住宅成交約9252套,同比去年減少21.07%;成交面積約為114.24萬平方米,同比去年減少16.05%。

      本報樓市觀察員分析認為,目前樓市低迷的主要原因,第一是客戶消費意愿降低,受外部不利因素影響,部分客戶收入的不穩定性增加,對意向購房客戶的置業信心產生了較大影響;第二是政策利好兌現存在滯后性,今年包括青島在內的多個城市,對于樓市調控政策進行了不同力度的寬松,但是力度有限,從根本上逆轉市場效果不大;第三是客戶期待更大的優惠力度,當前市場上“特價房”“抵賬房”“團購房”等優惠政策頻出,客戶擔心自己買在高點,也就因此推遲了置業計劃。

      “以小換大”刺激剛改

      本報樓市觀察員分析認為,此次青島新發布政策會提振市場,尤其是第二條新政——“出售已有住房1套或多套后的居民家庭,可以在2年內再購買1套住房”,甚至將會帶來一定規模的改善潮。目前青島樓市新政的力度,還有進一步提升的空間,從深層次上說,本次主城區并沒有完全放開,“僅僅放開一個街道遠遠不夠”。若是市北李滄等區域全面放開限購,利好影響將更有力度,甚至可以立竿見影。

      本報樓市觀察員認為,此次樓市新政是有針對性有考量的,嚴格遵循“房住不炒”。青島主城區的樓市情況相對較好,去化壓力也小,據不完全統計,主要流速擔當的市北和李滄區的商品住宅去化周期只有13個月。市內主城四區(市南、市北、李滄、嶗山)入手門檻高,房價高,因此,目前市內四區還是要限購,如果全面放松,可能會導致市場升溫,價格會走高,影響市場健康。而西海岸、城陽和高新區的商品住宅去化周期都20個月以上,去化壓力相對較大。

      影響幾何需數字說話

      據不完全統計,從全國各地區商品房銷售數據來看,雖然大部分城市環比有一定回升,但同比仍有接近30%-40%的下跌,目前樓市改善程度有限。而房企目前對銷售額的期待,也均有所回縮。據統計,截至目前,僅有十余家上市房企公開披露了全年業績目標,且不同企業之間的目標設定也表現出分化,除了少數企業目標略有提升之外,大部分企業的業績目標均有不同程度的調降。據統計,青島諸多房地產企業的實際業績完成情況,仍不及預期,年內銷售去化壓力很大,全年仍會有一定數量的房企出現業績規模負增長。

      針對目前市場上“迅速回溫”的數據,本報樓市觀察員認為,政策傳導到真實的市場,至少一個月或三個月,到時再看具體的市場反饋。近期看,對提振市場信心、刺激樓市消費以及市民心理預期都有積極作用,據記者從多個房地產企業營銷負責人了解的情況來看,目前新政更多的效果體現在提高下單信心,縮短意向客戶成交周期,此外,部分樓盤的到訪量也有顯著增多。

      總體上看,行業內對本次青島新發布樓市政策的利好效果充滿期待,長遠看,對青島樓市影響到底幾何,仍需時間以及市場的驗證。同時也不排除政策在后期持續加碼的可能。

      李鵬飛

      [來源:青島日報 編輯:芃芃]
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      2022 06/08 10:20
      · 來源 ·
      青島日報
      · 責編 ·
      芃芃
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