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      土地市場正逐步趨“穩” 房企拿地回歸理性

      原標題:土地市場正逐步趨“穩”

      6月8日,上海2022年首輪集中供地將收官。截至6月7日晚間,本輪土拍已進行4日,共攬金744.98億元,平均溢價率2.98%。據諸葛找房數據研究中心預計,待本輪上海土拍結束后,除沈陽和鄭州外,全國20個重點城市2022年首輪集中供地成交額合計約4528億元,平均溢價率約4%。

      2021年4月27日,廣州打響了集中供地的“第一槍”,標志著全國22個重點城市(下稱“22城”)一年三批次供地模式正式拉開帷幕。經過一年 “實戰”,22城三輪土拍平均溢價率呈現出從14.7%,到4.04%,再到2.39%的“遞減曲線”。

      細心者會發現,在平均溢價率逐漸小幅遞減又小幅回彈的過程中,溢價率動輒超過100%的“高價地”“地王”等過去常見高頻詞已不再出現,平均溢價率水平上下波動幅度也較小。這意味著中國土地市場正逐步趨穩且回歸理性,而其背后,有兩個現象值得關注。

      一是不斷優化和完善的規則,為土拍加筑了理性籬笆。嚴格監管競買保證金來源、以配建商業、教育等多功能地塊面貌入市……這是設置門檻,將有潛在資金風險,或業務能力不匹配地塊屬性的房企拒之門外。另外,觸頂“熔斷”、搖號定買家、競政府持有產權份額、競高標準等土拍新規頻出之際,在規范化原則下堵漏洞,吸引多種所有制企業積極參與調整,一直在進行。

      由此可見,土拍規則越來越細化、規范、透明和公平。過去,“千億元房企”搶地、囤地,靠聚集資源奪得土地市場話語權的時代正在褪去,取而代之的是,財務健康、運營能力強的理性房企,如今都有機會獲得“心儀地塊”,并活躍在土地市場上。

      二是房企拿地回歸理性,需實現“三個達標”。土地是房企最重要的生產資料和成本支出。如今,房企管理層談及拿地計劃,多數都稱要“量入為出、精準投資”。

      在這一核心準繩之下,多數房企內部還有一筆拿地細賬,涉及“三個達標”。一是區域布局達標,經濟基本面好及此前深耕城市為先,不再輕易踏足新城市;二是IRR達標,不同房企對內部收益率指標要求可能不同,但都普遍轉為更加嚴格,保證利潤空間,堅決不冒進;三是流動性達標,土地快速變現是第一要務,有回款的銷售額才是企業能動用的現金流。

      如此一來,不管是“京滬”等一線城市,還是杭州等強二線城市,一場土拍下來,流拍、底價成交以及溢價成交的地塊都有,這是市場化的結果。當下,房地產行業正處在深度調整期,待行業信心修復,房企練好自身內功、找到發展新模式,將會大有作為。

      一言蔽之,當下的土地市場已跨入“穩地價”的新階段。在愈發理性的土地交易和房地產市場環境下,房企“激進”豪賭高價地已成過去,“寧愿短期踏空也不能踏錯”的這份深刻自省,將助其在冷靜自律中安全前行。(王麗新)

      [來源:證券日報 編輯:芃芃]
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      2022 06/08 10:44
      · 來源 ·
      證券日報
      · 責編 ·
      芃芃
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